Tipps Pacht/Verpachtung

Bei einer Vermittlung über mein Unternehmen unterstützen wir Sie als Pächter wie auch Sie als Verpächter mit unserer jahrzehntelangen Erfahrung (Keine Rechtsberatung), damit eine langfristige, faire Zusammenarbeit gewährleistet ist.

Nachfolgend schon einmal einige wichtige generelle Informationen die Sie als Verpächter oder Pachtinteressent wissen sollten!

Unterschied Pacht- und Mietvertrag

 

Häufig werden Pachtvertrag und Mietvertrag schnell verwechselt und nicht jedem sind die Unterschiede bekannt. Beide Verträge sind auch „eng verwandt“, doch es gibt wesentliche Unterschiede.

Entscheidend ist, ob es eine Parteivereinbarung über die Verwendung und die Eignung des Vertragsgegenstandes gibt und ob der Pächter/Mieter echte Vorteile im Sinne einer Fruchtziehung haben kann. Fast immer dann, wenn der Nutzer über den Gebrauch der Mietsache hinaus noch Früchte (in der Regel wirtschaftlicher Gewinn) erzielen kann, ist von einem Pachtvertrag auszugehen. Bei der Überlassung von Geschäftsräumen ist eine Abgrenzung manchmal schwierig.

Ein Pachtvertrag (im Gegensatz zum Mietvertrag) liegt i.d.R. dann vor, wenn „nicht nur

(Geschäfts-) Räume zur Verfügung gestellt, sondern daneben andere Leistungen erbracht werden, die geeignet sind, das Gewerbe dauerhaft zu fördern. Extrem praxisrelevant ist heute der Pachtvertrag im Gastgewerbe. Häufig pachten Gastronomen und Hoteliers Räumlichkeiten mit Inventar (Theke, Mobiliar wie Hotelzimmereinrichtung, Küche, Kochgeschirr, Kühlaggregat  etc. ). Diese Einrichtungsgegenstände werden dem Pächter zum Gebrauch überlassen. Da dem Pächter hiermit die Möglichkeit gegeben wird, einen wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen (Betrieb einer Gaststätte oder eines Hotels), liegt ein Pachtvertrag vor.

Miet- und Pachtverträge haben zudem unterschiedliche rechtliche Rahmenbedingungen. So ist die gesetzliche Kündigungsfrist anders geregelt oder auch die Möglichkeiten einer Untervermietung (-verpachtung).

Pachtverträge erlauben es dem Pächter, aus der Pachtsache einen Ertrag zu generieren. Der Pächter darf daher im Gegensatz zum Mieter wirtschaftliche Erträge und Nutzungen aus der Pachtsache behalten und verwerten.

Der Pachtvertrag verpflichtet den Verpächter einer Sache oder eines Rechts, dem Pächter den Gebrauch und den Genuss der Früchte des verpachteten Gegenstands zu gewähren.

 

Der Verpächter muss also zum Beispiel die Pachtsache dem Pächter in einem zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung geeigneten Zustand überlassen und erhalten.

 

Außergewöhnliche Aufwendungen zahlt der Verpächter:

  • zum Beispiel Erneuerungen im Falle eines Brandes oder
  • eines durch den Sturm abgedeckten Daches.

Kommt der Verpächter diesen Pflichten nicht nach, so kann der Pächter seinerseits nach Abmahnung fristlos kündigen und Schadenersatzansprüche geltend machen.

Oftmals wird  auch kein fester Pachtzins vereinbart, sondern eine umsatzabhängige Berechnung angesetzt. Auch hier sind Mischformen aus Festpacht und Umsatzpacht  möglich und häufig praktiziert. Die Höhe des Pachtzinses orientiert sich in der Regel – beispielsweise bei Gaststätten/Hotels – an dem erzielbaren Umsatz.

Gesetzliche Regelungen über Pachtverträge finden sich in den §§ 581 bis 597 BGB. In Bezug auf den Gebrauch der Sache sind weitgehend die Regelungen über den Mietvertrag anwendbar (§ 581 Abs. 2 BGB). Die Gegenleistung, die der Pächter zu entrichten hat, nennt sich Pacht oder Pachtzins.

  • 581 BGB besagt:

(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.

Grundsätzlich ist ein Pachtvertrag – wie ein Mietvertrag – formfrei, das heißt: Er kann auch wirksam durch bloße mündliche Vereinbarung abgeschlossen werden. Es ist aber aus Gründen der Rechtssicherheit ratsam, den Vertrag schriftlich abzuschließen – nicht nur, um im Fall eines Rechtsstreits Beweisschwierigkeiten zu vermeiden. Auch empfiehlt sich aus denselben Gründen eine Nummerierung und eine feste Heftung, um im Zweifel sicher zu sein, welche Regelungen gelten.

Auch bei der Überlassung von leeren Räumlichkeiten kann ein Pachtvertrag vorliegen, wenn Sinn und Zweck des Vertrags eine wirtschaftliche Verwertung der Mietsache ist. Es muss nicht zwingend Inventar mit überlassen werden. Es liegt auch dann ein Pachtvertrag vor, wenn sich der Nutzer vertraglich verpflichtet die Räumlichkeiten zum Betrieb einer Gaststätte selbst auszustatten und diese bei Vertragsende an den Verpächter herauszugeben.

Juristische Probleme kann es  bei Geschäftsraummietverträgen geben, wenn es um die Abgrenzung zwischen Miete und Pacht geht. Nach dem BGH ist ein Pachtvertrag gegeben, wenn neben der Zurverfügungstellung der Räume auch andere, das Gewerbe fördernde Leistungen erbracht werden (Beispiel: eine komplett betriebsbereite Gaststätte inklusive Inventar). Wird ein Geschäftsraum auch zum Wohnen benutzt, ist für die Einordnung (Wohnmietvertrag oder Geschäftsraummietvertrag) entscheidend, wie der Raum überwiegend genutzt wird.

Wohnraum inklusive

Nicht unüblich ist die Mitanmietung einer Wohnung für den Gastronomen auf dem gleichen Grundstück. Leider birgt dies viele Probleme und Schwierigkeiten – auch wenn es auf den ersten Blick sehr praktisch wirkt. Bitte bedenken Sie, dass Sie auch aus der Privatwohnung ausziehen müssen, wenn der Pachtvertrag endet.

 

 

Kündigungsfristen:

a)     Gewerbemietvertrag/Pacht

Bei leeren Räumen steht in der Regel die Gebrauchsgewährung im Vordergrund und es liegt ein Mietvertrag vor. Gemäß § 580 a Abs. 2 BGB ist bei Mietverhältnissen über gewerbliche Räume als ordentliche Kündigung die Bestimmung „spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres“ zulässig. Die Kündigungsfrist beträgt damit sechs Monate. Wird also im Vertrag keine konkrete Laufzeit vereinbart gelten die gesetzlichen Bestimmungen für Gewerbeverträge:
Daher ist eher zu empfehlen, andere Kündigungsfristen als die gesetzlichen zu vereinbaren. Meist ist das bei Abschluss auch das Ziel beider Parteien – die eine will die Sicherheit für den Betrieb, die andere die Sicherheit der Pachteinnahmen.

  1. b) Wohnraummietvertrag

§ 573c  Fristen der ordentlichen Kündigung

(1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 2Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Das Inventar

Wird Inventar mitverpachtet, so trifft den Pächter die Erhaltungspflicht (§ 582 Abs. 1 BGB), dies bezieht sich jedoch nicht auf die Pflicht zur Ersatzbeschaffung. Abweichungen von diesen gesetzlichen Vorschriften können zwischen den Parteien vereinbart werden

Wird eine Sache mit Inventar verpachtet, so obliegt dem Pächter die Erhaltung der einzelnen Inventarstücke.

Dem Pächter obliegt die Pflicht, sorgfältig mit dem Inventar umzugehen und es zu erhalten. Das Inventar muss bei Beendigung der Pacht vollständig und ohne Mangel zurückgegeben werden.

Der Pächter muss dem Verpächter während seiner Pachtzeit kaputtgegangenes Inventar ersetzen, wenn er dies zu vertreten hat.

Vertreten muss er einen eventuellen Mangel jedoch nicht nur dann, wenn er persönlich einen Einrichtungsgegenstand kaputt gemacht hat. Eine Ersatzpflicht besteht beispielsweise auch dann, wenn einem Gast in der Gaststätte ein Stuhl zerbricht. Schlussendlich ist die Erhaltung des Inventars ganz klare Verpflichtung des Pächters. Lediglich altersübliche Abnutzungen müssen vom Pächter nicht ersetzt werden.

Aus der Erfahrung heraus gibt es beim Pachtvertrag immer wieder Unstimmigkeiten zwischen Verpächter und Pächter. Klären Sie daher bei einer Übergabe immer auch den Zustand und das Alter des zu übernehmenden Inventars!

Ab hier möchten wir jetzt unverbindlich zu allgemeinen Problemen und Fragen Stellung nehmen, die in der Praxis immer wieder auftauchen. Die nachfolgende Auflistung ist sicherlich nicht vollständig und die Reihenfolge ist willkürlich gewählt.

Kann ein Pachtvertrag auch mündlich abgeschlossen werden?

Ja, er kann. Grundsätzlich sind Pachtverträge aber schriftliche abzuschließen. Aber auch jede Änderung oder Ergänzung sollte schriftlich fixiert werden. Am besten, man formuliert im Vertrag dass alles schriftlich geregelt werden muss. Mündliche Zusagen haben meist keine Beweiskraft. Sollte der Verpächter sterben oder verunfallen, haben Sie dann ggf. keinerlei Absicherung über die mündlichen Nebenabrede gegenüber den dann Bevollmächtigten bzw. Erben.
So bereiten Sie den Pachtvertrag richtig vor

  1. Den ausgedruckten Mietvertrag sollten Sie von der ersten bis zur letzten Seite einschließlich aller Anlagen fest verbinden. Auch die Anlagen sollten Sie durchnummerieren. Empfohlen wird eine Paraphierung aller Seiten inklusive der Anlagen.
  2. Achten Sie darauf, dass Sie dem Gewerbemietvertrag sämtliche Anlagen, wie aufgeführt, auch tatsächlich anheften.
  3. Bitte beschriften Sie sämtliche Anlagen zum Mietvertrag mit dem Begriff Anlage und der Bezeichnung des Mietobjektes (z. B. „Anlage 1 zum Mietvertrag über die Gastrofläche Musterstraße 3, 22222 Musterstadt, EG rechts“).

 

 

Auf welche Punkte sollte ein Pächter unbedingt achten, bevor er einen Pachtvertrag unterschreibt?

Vor dem Abschluss eines Pachtvertrages sind unbedingt der Standort und die zukünftige Wirtschaftlichkeit des Geschäftsvorhabens detailliert zu prüfen. Wird ein bestehendes Objekt übernommen, so sollte sich der zukünftige Pächter einen Einblick in die Gewinn- und Verlustrechnungen des Vorpächters verschaffen. (wird leider oft nicht herausgegeben) Wichtig ist auch zu erfahren, warum der vorherige Pächter ausscheidet. Gibt es Besonderheiten des bewirtschafteten Objektes/der Immobilie, die eine Bewirtschaftung erschweren oder verteuern? Ebenso stellt sich die Frage, ob sich der Standort überhaupt für das vorgesehene eigene Konzept eignet: Bestehen orts- oder objektbezogene Auflagen, die den Geschäftsbetrieb einschränken könnten? Bei der Vertragsverhandlung selbst sollte dann auf folgende Punkte besonders geachtet werden:

– Besteht Klarheit über die Vertragsparteien?

– Sind die wesentlichen Vertragsbestandteile geregelt? Pachtobjekt (Was ist mit Nebenräumen wie Keller, Garage oder Lagern?), Pachtzweck (Wozu wird gepachtet?)

– Ist die vorgesehene Nutzung vertraglich abgesichert?

– Sind Pachtzins und Nebenkosten eindeutig geregelt?

– Welche Formen der Pachtanpassung bestehen?

– Ist eine Kaution oder eine sonstige Sicherheitsleistung zu stellen? In welcher Form kann diese gestellt werden?

– Sind Vertragsdauer (befristet od. unbefristet) und Optionsrechte festgelegt?

– Welches (Sonder-)Kündigungsrecht besteht?

– Kann ein Nach- oder Unterpächter in das Vertragsverhältnis eintreten?

– Sind Instandsetzung und Instandhaltung eindeutig geregelt?

Benötigt man Eigenkapital, für die Anmietung/Anpachtung der Geschäftsräume?

Eindeutig ja! Von einer Selbstständigkeit ohne Eigenkapital können wir nur abraten, denn einer der Hauptgründe für das Scheitern von Unternehmen ist eine mangelnde Finanzierungsplanung.

Unabhängig davon, ob Anfangsinvestitionen im Bereich des Anlagevermögens zur Anmietung und Eröffnung des Betriebes notwendig sind, Kautionen gestellt werden müssen, Maklercourtage gezahlt werden muss, Rechts- und Steuerberatungskosten anfallen, sollten in der Kapitalbedarfsermittlung Reserven für die Markterschließung und unvorhersehbare Risiken berücksichtigt werden. Und auch bei der Aufnahme von Fremdkapital wird im Bereich der Hotel- und Gastronomiefinanzierung Eigenkapital vorausgesetzt. Höhe je nach fachlicher Eignung, Bonität und Vorhaben unterschiedlich, Eigenkapitalforderungen von bis zu 50 Prozent sind derzeit durchaus üblich.

Ein Immobilienmakler bietet ein Hotel / eine Gastronomie an. Muss ich dann eine Maklercourtage bezahlen und in welcher Höhe?

Grundsätzlich erst einmal „ja“, wenn der Makler auf die Courtage hinweist und Sie als Pachtinteressent das Objekt anmieten/anpachten. Eine Maklercourtage muss immer nur im Erfolgsfalle = Vertrag gezahlt werden. In einigen Fällen ist auch der Verpächter bereit, diese zu bezahlen. Die Vermittlungscourtage  beträgt in der Regel zwischen 2 und 4 Monatsnettopachten zzgl. MwSt.

Achten Sie darauf, dass Sie nur Objekte anfragen, die von einem Fachmakler der Gastronomie/Hotellerie angeboten werden. Der Vorteil ist, der seriöse Fachmakler kennt den marktfähigen Preis und wird die Gespräche zwischen  Verpächter und Pächter unterstützen und eventuell als Mediator tätig.

Eigentümer bzw. Verpächter sowie auch Makler ohne Gastronomie-/ Hoteleriererfahrung kennen sehr oft nicht das aktuelle Marktgeschehen, haben keine Branchenkenntnisse und kennen nicht die ges. Auflagen und haben daher total falsche Vorstellungen. Dies beginnt oft bei der weit überhöhten Miet-/Pachtpreisvorstellung und der Unkenntnis bei Konzessionsauflagen.

Können im Pachtvertrag Regeln bezüglich Öffnungszeiten getroffen werden und welche Nebenpflichten kann ein Pachtvertrag enthalten.?

Ja. Dies ist insbesondere bei Pachtverträgen mit Brauereien/Getränkelieferanten der Fall.

Brauereien verpflichten Pächter regelmäßig, bestimmte Öffnungszeiten einzuhalten und bestimmte Ruhetage nicht zu überschreiten.

Wie bereits erwähnt ist ein gewerblicher Pacht-/Mietvertrag frei verhandelbar. Der Vermieter kann  auf  unterschiedlichste Nebenpflichten des Mieters/Pächters bestehen. Dies können beispielsweise sein:

+ bestimmte Mindestöffnungszeiten des Unternehmens
+ keine Schließtage oder umgekehrt stets geschlossen am Sonntag
+ keine Schließung (Urlaub) länger als x Wochen im Jahr
+ Abschließen diverser Versicherungen (Haftpflicht, Feuer, Inventar)

Bei Regelungen in Bezug auf die Öffnungszeiten, Urlaub, Schließtage etc. handelt es sich meist um  Verträge mit umsatzabhängiger Komponente und der Vermieter ist selbstverständlich an der Maximierung des Umsatzes interessiert. Bei Regelungen zu Versicherungen möchte der Vermieter seine Interessen bzw. sein Eigentum schützen.

Inwieweit solche Zusatzpflichten sinnvoll oder akzeptabel sind müssen Sie sich im Einzelfall überlegen. Gegen das Abschließen einer Betriebshaftpflichtversicherung ist sicherlich nichts einzuwenden (im Gegenteil – eine solche Versicherung müssen Sie einfach haben!).

Schauen Sie sich alle Nebenpflichten genau an und versuchen Sie, die genauen Auswirkungen zu analysieren.

Kann im Rahmen des Pachtvertrags eine sogenannte Getränkebezugsverpflichtung vereinbart werden?

In den meisten Pachtverträgen mit Brauereien oder Getränkelieferanten wird der Pächter verpflichtet, sämtliche Getränke ausschließlich von dem Lieferanten zu beziehen. Manchmal ist eine solche Klausel für den Pächter wirtschaftlich nachteilig, da brauereifreie Gastwirte in der Regel größere Rabatte auf den Getränkepreis erhalten. Bei Pachtverträgen mit einbezogener Getränkebezugsklausel muss der Pächter manchmal den vollen Listenpreis bezahlen. Weiterhin kann eine Mindestabnahmemenge und ein pauschalierter Schadensersatz bei Unterschreitung dieser Mindestabnahmemenge vereinbart werden. Solche Verpflichtungen -teilweise auch zeitlich befristet für Jahre- wurden früher auch teilweise im Grundbuch abgesichert und haben dann auch heute noch Gültigkeit.

Es gibt aber durchaus auch sehr positive Getränkebezugsverpflichtungen. Also sind diese nicht grundsätzlich abzulehnen.

Wie stelle ich die Konzessionsfähigkeit sicher?

Da für den Betrieb einer Gaststätte/Hotel natürlich eine Konzession notwendig ist, Muss in dem Pacht- oder Mietvertrag eine Rücktrittsklausel enthalten sein für den Fall, dass eben keine Konzession erteilt wird. Ohne eine solche Klausel hätten Sie kein Recht aus dem Vertrag auszusteigen und müssten für die gesamte Laufzeit Miete/Pacht zahlen ohne die Gastronomie eröffnen zu können!
Lassen Sie sich auch den konzessionsfähigen Zustand des Objektes bestätigen. Sind die wesentlichen baurechtlichen Auflagen (z.B. Fettabscheider, Lüftung, Toiletten, Lärmschutz, rutschfester Bodenbelag in der Küche, Feuerschutztüren etc.) erfüllt? Erkundigen Sie sich im Vorfeld über alle notwendigen Voraussetzungen für die Erteilung der Konzession und prüfen Sie das vor Ort. Wenn Sie das nicht tun, kann es Sie sehr teuer zu stehen kommen. Entweder Sie bekommen keine Konzession oder aber müssen eventuell teure Umbauten auf Ihre Kosten vornehmen lassen.

Grundsätzlich gilt:

Fehlende Konzessionsfähigkeit begründet keinen Mangel der Mietsache, wenn die Behörde die Nutzung weder untersagt hat noch ein Einschreiten der Behörde zu erwarten ist. Eine behördliche Beanstandung allein beeinträchtigt den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache noch nicht.

Die Erklärung des Vermieters, die Gaststätte sei konzessionsfähig, stellt keine Zusicherung dar, insbesondere nicht, wenn sich die Mieträume in einem renovierungsbedürftigen Zustand befinden. Die Erklärung ist dann vielmehr so zu verstehen, dass die Erteilung einer Konzession grundsätzlich möglich ist und keine Mängel vorhanden sind, die einer Konzession entgegenstehen (LG Magdeburg 12.2.13, 11 O 895/12, Abruf-Nr. 140188). |

Juristische Probleme gibt es bei Geschäftsraummietverträgen oft, wenn es um die Abgrenzung zwischen Miete und Pacht geht. Nach dem BGH ist ein Pachtvertrag gegeben, wenn neben der Zurverfügungstellung der Räume auch andere, das Gewerbe fördernde Leistungen erbracht werden (Beispiel: eine komplett betriebsbereite Gaststätte inklusive Inventar). Wird ein Geschäftsraum auch zum Wohnen benutzt, ist für die Einordnung (Wohnmietvertrag oder Geschäftsraummietvertrag) entscheidend, wie der Raum überwiegend genutzt wird.

Gibt es eine Gewährleistung, wenn ich Räumlichkeiten anmiete?

Unter bestimmten Umständen ja. Hierzu haben wir im Netz folgendes gefunden, was wir uns erlauben wiederzugeben:

Wird der bauliche Zustand einer Gaststätte von der Aufsichtsbehörde beanstandet, so ist es grundsätzlich Sache des Vermieters, die Mängel zu beseitigen. Zur Durchsetzung dieses Anspruchs kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins geltend machen. Dies gilt nach einem Urteil des OLG Naumburg auch dann, wenn der Mieter aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht zur Minderung des Mietzinses berechtigt ist.

Im Entscheidungsfall waren Räumlichkeiten zum Betrieb eines Speiserestaurants vermietet. Nach dem Mietvertrag war der Vermieter zur Herstellung eines konzessionsfähigen Zustands verpflichtet. Die für den Betrieb des Restaurants erforderliche Erlaubnis wurde dem Mieter zunächst auch erteilt. Ca. zwei Jahre nach Eröffnung der Gaststätte wurde der Zustand der Toiletten, der Küche und des Bierlagerraums im Rahmen einer Kontrolle durch die Behörde beanstandet. Der Vermieter hat Mängelbeseitigungsarbeiten zugesagt; er ist allerdings nicht tätig geworden. Der Mieter hat den Mietzins gleichwohl zunächst in ungeminderter Höhe über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten weiterbezahlt. Es war u. a. zu klären, ob der Mieter nunmehr den Mietzins mindern und ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen konnte. Das Gericht hat nach folgenden Grundsätzen entschieden:

  1. Hat der Vermieter Mängelbeseitigungsarbeiten zugesagt, so gehen die Gewährleistungsrechte nicht verloren, wenn der Mieter den Mietzins zunächst ungemindert fortbezahlt. Erkennt der Mieter allerdings, dass der Vermieter seine Zusage nicht einhalten wird und zahlt er gleichwohl den Mietzins weiterhin vorbehaltlos in ungeminderter Höhe, so gehen die Gewährleistungsrechte analog § 539 BGB verloren. Der Mieter ist dann mit der Minderung ausgeschlossen. Hierfür reicht eine Fortzahlung des Mietzinses über eine Zeit von sechs Monaten.
  2. Der Umstand, dass die Gaststätte infolge der Mängel nicht mehr konzessionsfähig ist, berechtigt für sich allein nicht zur Minderung. Solange der Mieter eine Konzession hat, kann er die Gaststätte weiter betreiben. Für die Minderung genügt es nicht, dass der Entzug der Konzession droht.
  3. Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung der Mängel geht in den Fällen des § 539 BGB (oben Ziff. 1) grundsätzlich nicht verloren. Aus diesem Grunde hat der Mieter bis zur Beseitigung der Mängel ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins. Eine Ausnahme kann gelten, wenn der Mietzins über eine sehr lange Zeit hinweg weiter bezahlt wird. Auf diese Ausnahmeregelung kann sich der Vermieter allerdings dann nicht berufen, wenn er die Beseitigung der Mängel zugesagt hat.
  4. Der Vermieter kann im Verhältnis zum Mieter nicht geltend machen, dass die behördlichen Beanstandungen und Auflagen falsch sind. Vielmehr muss der Vermieter entweder die Mängel beseitigen oder zumindest dafür Sorge tragen, dass die Behörde von ihren Beanstandungen und Auflagen Abstand nimmt (OLG Naumburg, Urteil v. 3.8.1999, 11 U 25/99, NZM 2001 S. 100).

Über welchen Zeitraum sollte ein Pachtvertrag abgeschlossen werden?

Die Laufzeit ist ein zentrales Thema in einem Pacht- oder Mietvertrag für eine Gastronomie.  Generelle Aussagen kann man hier nicht treffen. Die meisten Verträge laufen über 5 oder 10 Jahre plus Option auf Verlängerung. Aber fast alles ist möglich.

Eine Laufzeitregelung könnte zum Beispiel so aussehen:
Festlaufzeit des Vertrages: Das Pachtverhältnis beginnt am _____ und endet am _____.

Dem Pächter steht innerhalb der ersten 2 Jahre der Laufzeit das einseitige außerordentliche Kündigungsrecht zu, das Pachtverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten zum Quartalsende zu kündigen.
Der Verpächter räumt dem Pächter zudem ein einmaliges Optionsrecht auf weitere x Jahre zu den gleichen Bedingungen (unter Berücksichtigung der Wertsicherungsklausel) ein. Dieses Optionsrecht muss spätestens 6 Monate vor Ablauf der Festlaufzeit gezogen werden.
Danach verlängert sich das Pachtverhältnis um jeweils ein Jahr, wenn es nicht mit einer Frist von 6 Monaten vor Ablauf per Einschreiben von einer der Vertragsparteien gekündigt wird.

Ob sich Verpächter/Pächter  auf bestimmte Formulierungen  einlassen, ist meist dem Verhandlungsgeschick der Vertragsparteien geschuldet.. Einerseits ist der Verpächter natürlich daran interessiert, sein Objekt bestmöglich und langfristig zu verpachten, andererseits möchte er ggf. versuchen, die Pachthöhe im Laufe der Zeit stärker anzupassen. Außerdem weiß man ja nie, wie man sich über die Jahre verträgt. Kommt es zu ständigem Streit, kann eine lange Laufzeit zur Qual werden.

Wie bereits erwähnt, erwachsen aus der Laufzeit des Vertrages ggf. große finanzielle Verpflichtungen. Andererseits machen manche Investitionen erst nach einer längeren Nutzungsdauer wirklich Sinn. Hier also die Vor- und Nachteile langer Laufzeiten:

Pro
– größere Investitionen amortisieren sich
– Sicherheit gegenüber Lieferanten und Mitarbeitern
–  Höhe der Pacht kann nicht ständig angepasst werden, ausser bei vereinbarter Staffelpacht
– gute Verhandlungsbasis bei Brauereien und anderen Lieferanten
– Aufbau von Stammgästen einfacher

Kontra
– teils sehr hohe finanzielle Verpflichtungen (die bei schlechtem Geschäft die Existenz kosten können)
– man kommt nicht so einfach aus dem Vertrag raus (z.B. bei Krankheit/Scheidung)
– bei Meinungsverschiedenheiten der Vertragsparteien  ist man dennoch an den Vertrag gebunden

Es gibt einen Vorpächter/ Vormieter. Was muss beachtet werden?

Sollte bei Abschluss des Vertrages noch ein Vorpächter im Objekt sein, ergeben sich daraus  Vor-, aber eventuell auch Nachteile. Ist der Pacht-/Mietvertrag im gegenseitigen Einvernehmen beendet worden wird es wahrscheinlich nicht zu Problemen kommen. Nutzen Sie als Pächter die Möglichkeit sich bei dem Kollegen über die Geschäftsentwicklung, das Umfeld oder auch über den Verpächter zu informieren. Das kann oftmals sehr aufschlussreich sein.

Ist das Pachtverhältnis jedoch ausschließlich auf Wunsch des Verpächters gelöst worden, besteht durchaus die Möglichkeit, dass der Vorpächter das Objekt nicht ordnungsgemäß räumt oder eine langwierige Klage gegen den Verpächter anstrebt. Schließen Sie nun einen neuen Vertrag und der Vorpächter geht aber nicht rechtzeitig oder hinterlässt ein Chaos, dann könnte Ihr Betrieb nicht rechtzeitig eröffnen. Wenn Sie z.B. bereits Personal eingestellt oder Verträge mit Getränkelieferanten geschlossen haben, erwachsen daraus ggf. Verpflichtungen.

Entweder Sie schließen einen Vertrag erst, wenn das Objekt leer und in gutem Zustand ist oder aber Sie finden einen anderen Weg sich in diesem Aspekt mit dem Verpächter/Pächter zu einigen.

 

Besonderes Augenmerk legen Sie bitte auf die Betriebsübergang nach BGB!

Mit diesem Thema sollten sich unbedingt und intensiv auseinandersetzen, wenn Sie einen bestehenden Betrieb übernehmen bzw. ein Objekt übernehmen, im laufenden Betrieb.

Das könnte nämlich für Sie als Pächter folgendes bedeuten:
– Sie müssen die Mitarbeiter zu den selben Konditionen übernehmen
– Sie haften möglicherweise für ausstehende Zahlungen an das Finanzamt und die Sozialversicherungsträger und die Berufsgenossenschaft.

Der Abschluss eines Pachtvertrags hat rechtlich also enorme Auswirkungen für Pächter und Verpächter. Problematisch ist, dass eventuelle rechtliche Probleme nicht ausdrücklich aus dem Vertrag hervorgehen und für Laien daher nicht erkennbar sind. Vor Abschluss des Pachtvertrags ist daher eine individuelle Beratung wichtig und angesichts der langfristigen wirtschaftlichen Verpflichtung gut investiertes Geld. Fragen Sie bitte hierzu Ihren Steuerberater und Ihren Rechtsanwalt. Erste Infos finden Sie hierzu auch:

Betriebsübergang nach §613a BGB – z.B. bei Wikipedia
Gesetzestext des §613a Bürgerliches Gesetzbuch – bei dejure.org
Arbeitsrechtliche Konsequenzen bei einem Betriebsübergang – z.B. bei der IHK

Wie hoch darf/sollte die Pachthöhe bzw. die Miete sein und darf diese variabel sein?

Ja. Im Unterschied zum Mietzins darf der Pachtzins variabel sein.

Grundsätzlich gilt, dass die Höhe der Miete bzw. Pacht frei verhandelbar ist. Es kommt also  auf das Verhandlungsgeschick der Parteien an. Es sollte jedoch auch nicht unerwähnt bleiben, dass es durchaus Grenzen nach oben gibt. Liegt die Miete/Pacht deutlich über den ortsüblichen Vergleichswerten, kann ggf. von Wucher ausgegangen werden, was anfechtbar ist. Meist merkt man das aber erst im Verlauf der Mietzeit.

Als Faustregel gilt:

Bei Restaurants gelten im Allgemeinen 8 Prozent bis 12 Prozent vom Netto-Gesamtumsatz pro Jahr als wirtschaftlich tragbar.

Für Vollhotels ist ein Pachtsatz zwischen 15 Prozent und 25 Prozent des Netto-Gesamtumsatzes als üblich und angemessen zu bezeichnen.

Ferner bestimmen Zustand des Objektes, Wettbewerbsfähigkeit und standortbedingte Nachfrage und die Lage die Höhe der Pacht. Pachtsätze in der oberen Bandbreite der Richtsätze sind nur in Ausnahmefällen an Standorten mit Monopolcharakter und hohem Umsatzvolumen (Raststätten, Flughäfen, spezielle Urlaubsregionen ohne saisonale Einschrämkungen etc.) realisierbar. Für Gastronomiebetriebe gilt u.a. die Faustformel:

„Pacht mal acht“.

Entspricht der Netto-Umsatz also dem Achtfachen der Pacht ist in der Regel eine wirtschaftlich tragfähige Existenzgrundlage gegeben.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Miet- bzw. Pachtzahlungen in der Gastronomie und der Hotellerie zu vereinbaren. Die drei Hauptvarianten sind:

1. Festpacht
Hierbei wird ein fester monatlicher Betrag vereinbart – ähnlich wie man das von privaten Mietverträgen her kennt. Eine entsprechende Formulierung dazu könnte lauten: „Der Pachtzins für das in diesem Vertrag genannte Objekt beträgt monatlich Euro x, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer sowie einer Nebenkostenvorauszahlung von € „x“. Der Pachtzins ist monatlich im Voraus bis spätestens zum 2. eines Monats fällig.“

2. Staffelpacht
Bei einer Staffelpacht handelt es sich auch  um eine Art Festpacht. Im Gegensatz zur reinen Festpacht wird jedoch von vornherein eine Anhebung über „x“ Jahre vereinbart. Die entsprechende Formulierung im Vertrag könnte lauten: „Der Pachtzins für das in diesem Vertrag genannte Objekt beträgt im ersten Jahr monatlich Euro „x“, im 2. Jahr monatlich Euro „X“ und ab dem 3. Jahr sowie den Folgejahren monatlich Euro „x“ , zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer sowie der Nebenkostenvorauszahlung. Der Pachtzins ist monatlich im Voraus bis spätestens zum 2. eines Monats fällig.“

Alternativ kann auch eine Indexmiete vereinbart werden, die sich den Lebenshaltungskosten anpasst. Hier sollte genau auf die Formulierung geachtet werden.

  1. Umsatzpacht
    Bei einer Umsatzpacht richtet sich die Höhe des zu zahlenden Betrages an dem erzielten Umsatz ,mit sämtlichen Vor- und Nachteilem. Hierbei kann es aber zu Problemen kommen, da insbesondere aus Sicht des Vermieters der Nachweis des korrekten Umsatzes oft nicht gegeben ist. Hier eine unverbindliche beispielhafte Formulierung: „Der Pachtzins für den aufgeführten Mietgegenstand beträgt 8% des Monats-Nettoumsatzes, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Es wird ein Mindestbetrag von € „x“ vereinbart. Die Mindestpacht ist monatlich im Voraus bis spätestens zum 2. eines Monats fällig. Der umsatzabhängige Teil bis zum 15. eines Monats (da er erst ordnungsgemäß ermittelt und festgestellt werden muss) bezogen auf den Umsatz des Vormonats. In Summe (Mindestpacht + Umsatzpacht) wird ein Maximalbetrag von Euro „x“ vereinbart.“ Der Verpächter hat das Recht sich nachweisbare Belege vorlegen zu lassen.

    4. Miet-/Pachtanpassungsklausel

Gebräuchlich ist die Verwendung einer Pachtanpassungsklausel, die sich am Lebenshaltungskostenindex orientiert. Eine passende Formulierung könnte lauten: „Sollte sich der Lebenshaltungskostenindex (Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basis: 2018 = 100), entsprechend der Daten des statistischen Bundesamtes von dem zur Zeit des Vertragsbeginns oder von dem zur Zeit der letzten Pachtzinsfestsetzung gültigen Stand um mehr als 10% ändern, so sind beide Vertragsparteien berechtigt, eine entsprechende Anpassung des Pachtzinses zu verlangen. Die Anpassung wird frühestens wirksam mit dem übernächsten Monat, der auf die schriftliche Geltendmachung folgt.“

Muss auf die Pacht/Miete zusätzlich MwSt. gezahlt werden?

Umsatzsteuer. Die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken ist umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr. 12 UStG. Der Vermieter kann einen solchen Umsatz als steuerpflichtig behandeln, wenn die Vermietung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird (Option). Hängt also vom Vermieter ab. Für den Pächter ist die Umsatzsteuer ein durchlaufender Posten.

Mit welchen Nebenkosten und in welcher Höhe muss ich kalkulieren?

In den meisten Fällen wird eine konkrete Vereinbarung zum Thema Nebenkosten getroffen. In einigen Fällen jedoch, findet sich keine gesonderte Aufstellung oder aber es wird eine allgemeine Pauschale vereinbart. Wenn Sie z.B. bereits eine Gastronomie betrieben haben, haben Sie bei den Gas- und Wasserkosten einen ersten Anhaltspunkt, wenn die Fläche/Sitzplätze ungefähr identisch ist.

Eine konkrete Vereinbarung könnte beispielsweise ausführlich lauten:
Der Pächter trägt während der gesamten Laufzeit des Vertrages alle auf den Mietgegenstand entfallenden Betriebs- und Nebenkosten.
Oder: Folgende Positionen gelten als umlagefähige Betriebs- und Nebenkosten:
a) laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, anteilig nach dem Verhältnis von Mietfläche zu Gesamtnutzungsfläche einschließlich Nebengebäude;
b) Kosten für Wasser und Abwasser nach Verbrauch;
c) Kosten für Elektroenergie und Heizgas nach Verbrauch;
d) Betriebskosten für Personen- und Lastenaufzüge anteilig nach dem Verhältnis von Mietfläche zu Gesamtnutzungsfläche einschließlich Nebengebäude;
e) Kosten für Straßen- und Wegereinigung;
f) Kosten für Müllabfuhr nach angefallener Menge;
g) Kosten der Gebäudereinigung anteilig nach Verursachung;
h) Kosten der Schädlingsbekämpfung anteilig nach Bedarf;
i) Pflege der Außenlagenanteilig nach dem Verhältnis von Mietfläche zu Gesamtnutzungsfläche einschließlich Nebengebäude;
j) Kosten für Außenbeleuchtung;
k) Kosten für Schornsteinreinigung;
l) Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung des Mietgegenstandes;
m) Hausmeisterkosten dto;
n) Kosten für Fensterreinigung anteilig nach Fläche;
o) Kosten für Wachdienst anteilig nach dem Verhältnis von Mietfläche zu Gesamtnutzungsfläche einschließlich Nebengebäude;

Üblich sind dann die folgenden Zusätze:

Auf die Betriebs- und Nebenkosten ist ab Übergabe des Mietgegenstandes eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von 1/12 der voraussichtlichen Jahresbeträge zu leisten.
Der Pächter verpflichtet sich, soweit möglich Direktversorgungsverträge mit dem jeweiligen Versorgungsträger abzuschließen. Der Pächter wird insoweit die entsprechenden Kosten direkt an den jeweiligen Versorgungsträger zahlen. Soweit Direktversorgungsverträge gelten, entfallen die unter (2) vereinbarten Vorauszahlungen.

Erhöhen sich die Betriebs- und Nebenkosten, ist der Vermieter berechtigt, die entsprechenden Erhöhungen auf den Pächter umzulegen. Über die Betriebs- und Nebenkosten ist jährlich abzurechnen.

Wie hoch ist eine marktübliche Kaution?

Durchaus üblich und normal ist die Vereinbarung einer Kaution die zur Mietsicherheit des Vermieters/Verpächters gedacht ist. Wie auch im privaten Bereich gibt es die  Barkaution und alternativ eine Bankbürgschaft. Die Bankbürgschaft  ist nicht teuer und kein gebundenes Kapital liegt ungenutzt herum. Die Kaution beträgt i.d.R. zwischen 2-6 Monatsmieten / -pachten.
 

Welche Regelungen werden in Bezug auf das Inventar getroffen, wenn es mit angemietet bzw. mit verpachtet wird?

Gesetzlich ist vorgesehen, dass der Vermieter für die Instandhaltung des Vertragsgegenstandes verantwortlich ist. In der Praxis jedoch wird dies an und für sich immer einzelvertraglich auf den Mieter/Pächter übertragen. Dabei sollte man jedoch auf den genauen Umfang und die Formulierung achten. Manchmal versucht ein  Vermieter auch andere Kosten, die eigentlich er zu tragen hätte, auf den Mieter umzuwälzen. Meist wird auch vereinbart, dass der Mieter die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses in den ursprünglichen Zustand zu bringen hat. Es empfiehlt sich daher immer ein Übernahmeprotokoll über den Zustand des Pachtgegenstandes zu Beginn gemeinsam zu verfassen und ev. auch das Alter von teuren Geräten/Inventar festzuhalten

Wird Inventar mitverpachtet, so trifft den Pächter die Erhaltungspflicht (§ 582 Abs. 1 BGB), dies bezieht sich jedoch nicht auf die Pflicht zur Ersatzbeschaffung. Abweichungen von diesen gesetzlichen Vorschriften können zwischen den Parteien vereinbart werden (zum Beispiel für Schönheitsreparaturen)

Hier sind bei Formularpachtverträgen stets die Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 305 ff. BGB) zu beachten: Beispielsweise können zu allgemein gehaltene Klauseln aufgrund ihrer Unklarheit oder Bestimmungen, die den Pächter unangemessen benachteiligen, unwirksam sein.

Darf ich in dem von mir angemieteten Objekt umbauen bzw. z.B. die Theke rausnehmen?

Die Anpassung von gastronomischen Einrichtungen an die individuellen Bedürfnisse des Mieters ist häufig mit hohen Kosten für den Mieter und/oder Vermieter verbunden. Jedoch profitiert auch der Eigentümer von den Baumaßnahmen, da seine Immobilie im Wert steigt. Diese Veränderungen an der Mietsache, insbesondere auch, ob eine Rückbaupflicht besteht oder nicht, sollten im Gastronomie-Mietvertrag geregelt werden. Absprachen zwischen Mieter und Vermieter sind  genau festzuhalten, welche Umbaumaßnahmen durchgeführt werden und wer die Kosten dafür trägt.

Wenn das Mietobjekt für die Vermietung als Gastronomieraum baulich aktuell nicht geeignet ist, insbesondere kein konzessionsfähiger Zustand vorliegt, ist es – vorbehaltlich anderslautender individueller Regelungen im Mietvertrag – grundsätzlich zunächst Vermieterpflicht, für die zum Betrieb des Restaurants oder Cafés notwendigen Umbauten zu sorgen. Eine Übertragung auf den Mieter bedarf der ausdrücklichen Regelung im Mietvertrag.

Im Normalfall wird vereinbart, dass bei baulichen Veränderungen jeglicher Art die Zustimmung des Verpächters erforderlich ist. Sie sollten sich diese Genehmigung auch in jedem Fall einholen, wenn Sie nicht Gefahr laufen wollen am Ende der Pachtzeit alles wieder zurückzubauen.

Darf der Vermieter/Verpächter jederzeit die von mir  angemieteten Räume betreten?

Erst einmal nein. Sie sind Eigentümer der genutzten und angemieteten Räumlichkeiten. Üblicherweise wird sich aber der Verpächter ein Besichtigungsrecht sichern wollen. Eine passende Formulierung könnte so lauten: „Dem Verpächter oder seinen Beauftragten steht die Besichtigung des Mietgegenstandes nach rechtzeitiger Ankündigung zu angemessener Tageszeit frei. Zur Abwendung drohender Gefahren darf der Verpächter die Mieträume auch ohne vorherige Ankündigung zu jeder Tages- und Nachtzeit betreten, wenn der Pächter nicht erreichbar ist. In diesem Falle ist der Pächter nachträglich unverzüglich zu informieren.“

Sollte ein Übergabeprotokoll angefertigt werden?

Ja, grundsätzlich. Ideal zusammen mit einer Photodokumentation.

Bei der Übergabe des Objektes sollte ein Übergabeprotokoll  erstellt werden, in dem neben Art und Anzahl der übergebenen Schlüssel auch – insbesondere um in einem Streitfall eine Beweisgrundlage zu haben – eine genaue Beschreibung des Übergabezustands des Objektes und des Inventars aufzunehmen ist. Wird dem Mieter zusätzlich zur Überlassung des Mietobjektes auch die Nutzung eines Außenbereichs gestattet, sollte auch der Übergabezustand dieses Außenbereichs im Übergabeprotokoll festgehalten werden.

Unter welchen Bedingungen kann/darf ich die Miete mindern, wenn z.B. Schäden am Mietobjekt auftreten?

Das BGB sieht vor, dass ein Mieter/Pächter bei Mängeln am Pachtgegenstand (wie z.B. ein kaputtes Dach oder eine defekte Heizung) den Pachtzins mindern darf. Meistens wird aber in Pachtverträgen dieses Recht ausgehebelt und etwas anderes vereinbart. In diesem Punkt sollten Sie hart bleiben und verlangen, dass hier die gesetzlichen Regelungen Anwendung finden.

Der Pachtvertrag ist unterschrieben und die Eröffnung ist geplant. Was sind die wichtigsten Schritte für mich als Betreiber?

Um möglichst schnell Marktanteile zu gewinnen, sollte ein weitgefasstes

Pre-Opening Marketing stattfinden. Darunter fallen unter anderem Onlinepräsenz (Homepage, Facebook etc.), Kontakte zur regionalen Presse und ein vorheriges Opening für geladene Gäste. Vor der offiziellen Eröffnung können dadurch noch eventuell notwendige Optimierungen im Betriebsablauf vorgenommen werden. Die eigentliche Eröffnung sollte dann mit einem großen Fest erfolgen, zu dem vor allem potenzielle Multiplikatoren geladen werden, um den neuen Betrieb bestmöglich bekannt zu machen.

Derzeit das wichtigste ist aber freundliches Fachpersonal zu finden. Aktuell müssen Gastrobetrieb schliessen, weil man kein geeignetes Personal mehr findet, egal ob Koch, Bedienung oder Zimmerservice.